Principe de fonctionnement de l'investissement en nue-propriété

Le droit de propriété d'un bien immobilier peut faire l'objet d'un démembrement.
Ce droit est alors divisé entre l'usufruit et la nue-propriété.
La nue-propriété est le droit de céder un bien ou de le vendre.
L'usufruit est le droit de se servir du bien, de l'occuper et d'en percevoir les revenus s'il est mis en location.

1- Le cadre d'un investissement en nue-propriété avec bailleur institutionnel à vocation sociale

Dénominations :

L'investisseur est le nu-propriétaire
L'usufruitier est le bailleur institutionnel à vocation sociale

Investir en nue-propriété c'est :

  • Réaliser un investissement immobilier patrimonial sans charges, taxes ou fiscalité
  • Réaliser une importante économie sur le prix de revient en finançant 50 à 60% du bien pour en récupérer 100%
  • Diversifier ses actifs
  • Se constituer des revenus complémentaires pour la retraite (loyers)
  • Se constituer un capital pour la retraite (revente)

L'investissement en nue-propriété avec bailleur institutionnel à vocation sociale n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales. Il n'est donc pas soumis à des contraintes de détention notamment.
L'investisseur peut à tout moment revendre sa nue-propriété.

L'investissement en nue-propriété avec bailleur institutionnel à vocation sociale est le fait d'acquérir la nue-propriété d'un bien pendant une durée définie par avance contractuellement avec le bailleur institutionnel à vocation sociale, et de récupérer la pleine propriété de ce bien au terme de cette période dite de démembrement.
La récupération de la pleine propriété du bien se fera automatiquement au moment défini, sans taxes et sans impôts.

Avantage financier à l'achat :

L'acquéreur de la nue-propriété acquiert son droit à hauteur de 50 à 60% de la valeur totale du bien selon la durée du démembrement (variant de 15 à 20 ans en général). Il bénéficie donc d'une «décote» sur le prix de 40 à 50%, correspondant à la non perception des loyers pendant la période de démembrement.

Déroulement de la période de démembrement :

Le nu-propriétaire (l'investisseur) ne perçoit aucun loyer.
Le nu-propriétaire peut à tout moment revendre la nue-propriété du bien avec la période de démembrement restant à courir, c'est-à-dire la période initiale de démembrement diminuée de sa période de détention.

Le nu-propriétaire ne supporte pas:

  • Les aléas locatifs (loyers impayés, absence de locataire, frais de gestion, assurances ..)
  • Les charges (gestion et syndic*)
  • Les travaux (notamment les gros travaux des articles 605 et 606 du code civil)
  • Les impôts et la taxe foncière

Ces frais sont supportés par l'usufruitier (bailleur institutionnel à vocation sociale)

Récupération de la pleine propriété :

A l'issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien sans frais, taxes ou impôts.
Le bailleur institutionnel à vocation sociale aura réalisé les travaux de remise en état du bien* avant la restitution de ce dernier.

L'investisseur devenu ainsi plein propriétaire dispose de 3 choix :

  • Vendre le bien et percevoir un capital
  • Louer le bien afin de bénéficier des loyers
  • L'occuper (ou le mettre à disposition de la personne de son choix)

Avantages financiers et fiscaux (impôt sur le revenu et ISF) :

IR
Le nu-propriétaire n'a aucune fiscalité sur le bien pendant toute la durée du démembrement.
Si le nu-propriétaire dispose de revenus fonciers provenant d'autres biens, il pourra déduire les intérêts d'emprunt du crédit partiel ou total lié à l'acquisition de sa nue-propriété, de ses revenus fonciers (défiscalisation de l'IR).
Cette déduction pourra se faire pendant toute la durée du démembrement (période où le bien est loué par le bailleur institutionnel à vocation sociale).
La déduction des intérêts d'emprunt du crédit lié à la nue-propriété se fait à hauteur des revenus fonciers, l'excédent éventuel d'intérêts étant reportable pendant 10 ans.

ISF
La nue-propriété d'un bien ne rentre pas dans l'actif imposable à l'ISF.
Si l'investisseur est déjà imposé à l'ISF et à condition de réaliser son investissement au comptant, le montant de ce dernier sortira de l'actif imposé à l'ISF (défiscalisation de l'ISF).

Coût et trésorerie de l'investissement
L'investisseur n'ayant pas à supporter d'aléas locatifs, de travaux, de taxes ou impôts pendant la période de démembrement, son budget est parfaitement maitrisé.
Il ne supporte ainsi que les mensualités liées au prêt s'il y a recours, ayant une parfaite visibilité sur sa trésorerie.
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Plus-values immobilières
Après récupération de la pleine-propriété, l'usufruit n'ayant pas été payé par l'investisseur il ne supporte pas d'imposition au titre des plus-values immobilières.

Frais de notaire
Les frais de notaire sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
Par ailleurs, dans le cadre d'une acquisition au sein d'une résidence neuve ou en construction, les frais de notaire sont réduits (entre 2,5 et 3%).

2- Exemples chiffrés :

Durée de démembrement Prix de la pleine propriété Avantage acquis Prix d'acquisition
de la
nue-propriété
15 ans 183 333€ 40% soit 73 333€ 110 000€ (60%)
15 ans 250 000€ 40% soit 100 000€ 150 000€ (60%)
15 ans 333 333€ 40% soit 133 333€ 200 000€ (60%)
20 ans 250 000€ 50% soit 125 000€ 125 000€ (50%)
20 ans 400 000€ 50% soit 200 000€ 200 000€ (50%)
 

* Les travaux de remise en état du bien à réaliser avant sa restitution au nu-propriétaire devenu alors plein propriétaire, sont définis contractuellement dès l'acquisition de la nue-propriété.

* Frais de syndic: Dans certains cas des coûts de syndic peuvent être à la charge du nu-propriétaire